THK住宅査定システム

現在木造住宅は建築時から20ないし25年経つと市場価値はほとんどがゼロ査定評価となり、良質な住宅ストッ クであっても適正に評価されず、維持管理・リフォームを行うインセンティブが働かない悪循環構造に陥っており、中古住宅の流通を阻害する大きな要因となっています。
これまで既存住宅の査定については、国土交通省の関与の下、「JAREAHAS」や「価格査定マニュアル」が策定され、また民間の査定システムもいくつか作られていますが、一般に普及していると言えないのが現状です。
そこには様々な要因があると思われますが、最も大きいものは、(買いたい・売りたい)消費者に対する広報活動の不足や、査定現場での活用・説明がなされていないことのようです。
しかし、消費者の意識転換を促し、消費者に寄り添った理解しやすい査定を実施しなければ、いくら良いシステムであっても(実際、システム自体の識者・業界の評価は高い)画餅に帰す可能性は否定できません。
このため、良質な既存住宅を的確・公正に評価・査定し、欧米並みに利活用・流通させるためには、真に消費者 に分かりやすい、その対価に消費者が納得するシステムの構築が必要と思われます。 広島良質住宅整備促進協議会を主管するNPO法人住環境デザイン協会は、このような状況に鑑み、一般財団法人建設物価調査会(東京)および一般社団法人TOKYO住まいと暮らし(東京)と連携して、より使いやすく、(売りたい・買いたい)消費者に分かりやすい新たな査定システムとして、『THK住宅査定システム』を共同開発しました。
(Tは『的確』、Hは『標準性』、Kは『公正』の頭文字)。
THK住宅査定システムの 特長
① 的確(T)で標準性(H)を有し、公正(K)な評価・価格を算出
② リフォームなどを適切に反映
③ 基盤や躯体の現状を正確に提供
④ シンプルで、(売りたい・買いたい)消費者の理解を得やすい
適用メリット
売りたい人のメリット
①適正な価格での売却が可能
②基礎、躯体などの耐用年数や建物に対する様々な情報を買主に提供できるので信頼性が増し安心感を与えられる(競合物件との差別化が図れる)
③取引後のクレーム等のトラブル回避につながる

買いたい人のメリット
①専門家の調査により物件の詳細情報が把握でき、より安心して購入の判断ができる
②購入後の維持管理度合いや耐用年数を把握できる
③住宅ローン減税・長期間ローンが組める(条件有)
このTHK住宅査定システムを使って建物(住宅)の査定を実施する人が住宅査定士です。
実査における各資格者の役割
THK住宅査定システムによる具体的な実査に当たっての実査項目とその実施担当者は次の通り。
実査項目 診断・査定 実施担当者
インスペクション 建築士(既存住宅状況調査技術者)
建物(住宅)査定 住宅査定士
土地査定 不動産鑑定士または宅地建物取引士
各資格者はその果たすべき役割が重要であり、仕組みをよく理解することが求められます。 建物(住宅)のインスペクションは、THK住宅査定システムによる査定価格算出に関しては必須項目です。
本システムではインスペクションは、既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士だけができる業務とし、また土地の査定は不動産鑑定士または宅建士の役目と定めます。 よって、本システムによる、的確で標準性を有し、公正な査定価格を導き出すためには資格者同士のコラボレーションが大事となります。
また査定価格は、従来慣行となっている一括価格ではなく、土地と建物を分けて表示・報告します。これにより、それぞれの価格が分かり、消費者には大きなメリットとなります。
実査の手順と項目
査定評価における実査の手順は以下の通りです。
査定時間
木造戸建住宅の現場において査定に掛ける時間は、査定依頼者の負担も考慮し、概ね2時間を目標とします。 なお経費については別途定めます。
(参考)住宅査定の現場
上述のように本システムでのインスペクションは、建築士で、既存住宅状況調査技術者の資格を持つ者のみが実施できますが、その資格を持たない住宅査定士も、それがどのように行われるかは知っておきたい。
ここにその一部を紹介します。

(参考)検査機器
建物(住宅)の査定調査では各種の検査機器や専用の道具・器具が必要となります。正確で効率の良い調査のためにも慣れておきましょう。
以下に主な機器を紹介します。
・クリップボード(A4版またはA3版)
・コンベックス巻尺
・カメラ
・懐中電灯
・クラックスケール
・ピアノ線・テグス
・ヘルメット
・ドライバー
・双眼鏡
・打診棒
・レベル
・レーザー距離計
・レーザー水準器
・脚立
品質表
THK住宅査定システムによる査定の際の各部位の品質表は次の通りです。 部位・内容ごとにその品質評価基準を設け、上・中・下の3段階で査定します 。
※品質表(PDF)
入力フォーマット
品質表に基づく数値の入力フォーマットは次の通りです。ここでは、2019年(平成31年)1月に広島市安佐南区で実際に査定した、築経過39年、大規模リフォーム後10年の木造住宅2階建ての査定値をサンプルとして表示しています。
入力フォーマット(PDF)    
既存住宅状況調査チェックシートおよび結果報告書
下記にある資料は、木造戸建住宅(鉄骨造りを含む)のインスペクションの際のチェックシートと結果報告書です。 建築士(既存住宅状況調査技術者)はこのデータを基に状況調査結果報告書を作成し、これを受けて住宅査定士は、先に挙げたTHK住宅査定システムにデータ入力することにより建物(住宅)価格を算出します。 チェックシートおよび結果報告書は、木造戸建住宅(鉄骨造を含む)、RC造戸建住宅、集合住宅(マンション)の3種類が策定されていますが、ここでは木造戸建住宅のシートを表示しています。
既存住宅状況調査チェックシート(PDF)
既存住宅状況調査結果報告書(PDF)